Gesetze für die Bau- und Immobilienwirtschaft

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Immobiliengesetze - Einführung und Kurzübersicht 

 

Der Begriff "Immobiliengesetze" umfasst im weiteren Sinne alle Gesetze, die unmittelbar oder mittelbar Immobilien auf die eine oder andere Weise thematisieren. Im engeren Sinne jedoch vor allem diejenigen, die ausschließlich auf dieses Rechtsgebiet zugeschnitten sind.

Zu den wichtigsten gesetzlichen Grundlagen zählt das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnungen im Bereich des sogenannten öffentlichen Baurechts (siehe hierzu die gesonderten Webseiten und Buchveröffentlichungen von Paul Tihor).  

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien.

Ausgehend von der Prämisse der orginären Länderzuständigkeit hat das Grundgesetz dem Bund überwiegend die Kompetenzen im Bereich der Gesetzgebung übertragen. In der Zuständigkeit der Länder verbleiben zwar wenige, aber wichtige Bereiche, wie z. B. die Bildung, die Kultur und das Polizei- und Ordnungsrecht. Der weit überwiegende Teil der Gesetze wird vom Deutschen Bundestag und damit vom Bund beschlossen. Die Länder wirken jedoch über den Bundesrat an der Gesetzgebung des Bundes mit.

 

Verordnungen sind Rechtsnormen, die in der Regel durch eine Landesregierung oder Verwaltungsstelle (Behörde) erlassen werden. Sie verweisen auf Gesetze. Ein parlamentarisches Gesetzgebungsverfahren dauert oftmals Jahre, während Verordnungen wesentlich schneller erlassen werden können. Deswegen ist es in vielen Bereichen gängige Praxis, dass der Gesetzgeber Details nicht selbst regelt, sondern die Verwaltung ermächtigt, dies in einer Rechtsverordnung zu tun.

Eine Richtlinie ist eine Handlungs- oder Ausführungsvorschrift mit bindendem Charakter, aber kein förmliches Gesetz. Rechtliche Richtlinien werden von einem dazu formell gesetzlich ermächtigten Gremium beschlossen, zum Beispiel den Fachministerien. Für wen eine Richtlinie eine Bindungswirkung entfaltet, hängt von der Befugnis und Anerkennung des Herausgebers der Richtlinie sowie von der Art und dem Umfang der für die jeweils betroffenen Adressaten geltenden Verbindlichkeit ab.

 

Zu den Immobiliengesetzen, Verordnungen und Richtlinien zählen im engeren und weiteren Sinne:

  • Baugesetzbuch

  • Baunutzungsverordnung

  • II. Berechnungsverordnung

  • Betriebskostenverordnung

  • Beurkundungsgesetz

  • Erbbaurechtsgesetz

  • Grundbuchordnung

  • Mietparagrafen des BGB - §§ 535 - 580 BGB

  • Energieeinsparverordnung

  • Makler- und Bauträgerverordnung

  • Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

  • Bundesnaturschutzgesetz

  • Planzeichenverordnung

  • Raumordnungsgesetz

  • Raumordnungsverordnung

  • Nachbarrechtsgesetz

  • Immobilienwertermittlungsverordnung

  • Bodenrichtwertlinie

  • Sachwertrichtlinie

  • Vergleichswertrichtlinie

  • Ertragswertrichtlinie

  • Wohnungsvermittlungsgesetz

  • VOB Teil B

II. Berechnungsverordnung

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Die Zweite Berechnungsverordnung ist eine Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum thematisiert wird. Anwendungsbereiche der Rechtsverordnung sind der soziale Wohnungsbau und der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis wird die Zweite Berechnungsverordnung aber auch darüber hinaus angewandt. Die Ermittlung einer Kostenmiete, also einerMiete, die die anfallenden Kosten abdeckt kann durch diese abgedeckt werden. Zu diesem Zweck regelt sie unter anderem die Berechnung folgender Kosten:

  • Kapitalkosten (§§ 18 ff.)

  • Bewirtschaftungskosten (§ 24)

  • Abschreibung (§ 25)

  • Verwaltungskosten (§ 26)

  • Instandhaltungskosten (§ 28)

  • Mietausfallwagnis (§ 29)

Betriebskostenverordnung

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Die Betriebskostenverordnung basiert auf den Regelungen des § 27 der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung und deren Anlage 3. Sie hat diese am 1. Januar 2004 als gesonderte Definition der Betriebskosten abgelöst. 

Beurkundungsgesetz

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Das Beurkundungsgesetz ist ein Gesetz, das die öffentlichen Beurkundungen und die Verwahrungen durch den bestellten Notar regelt. Das Beurkundungsgesetz umfasst die ordentliche Errichtung einer Urkunde sowie die Beglaubigungen durch den Notar und benennt spezielle Unwirksamkeitsgründe (§ 6 / § 7 BeurkG). Das Gesetz gilt auch für Beurkundungen anderer Urkundspersonen (z.B. des Jugendamtes, § 59 SGB-VIII oder der Betreuungsbehörde, § 6 BtBG).

Erbbaurechtsgesetz

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Das Erbbaurechtsgesetz regelt das Erbbaurecht, soweit nicht die Regelungen über das Erbbaurecht für sog. Altfälle im Bürgerlichen Gesetzbuch anzuwenden sind. Ursprüngliches Ziel des Gesetzgebers war die Förderung des dringend notwendigen Wohnungsbaus und die Verhinderung von Bodenspekulationen.

Grundbuchordnung

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Die Grundbuchordnung ist ein Gesetz des Grundbuchrechts, die zusammen mit der Grundbuchverfügung das Verfahren bei Eintragungen in das Grundbuch als formelles Recht regelt. Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten geführt. § 3 Abs. 2 der Grundbuchordnung regelt, dass nicht alle Grundstücke in Deutschland im Grundbuch verzeichnet sein müssen. So erhalten die Grundstücke des Bundes, der Länder, der Gemeinden (und anderer Kommunalverbände), der Kirchen, der Klöster und der Schulen sowie die Wasserläufe, die öffentlichen Wege, die Grundstücke welche einem dem öffentlichen Verkehr dienenden Eisenbahnunternehmen gewidmet sind, ein Grundbuchblatt nur auf Antrag und sind somit grundsätzlich eintragungsfähig. Den Regelungsgehalt der Grundbuchordnung bezeichnet man als formelles Liegenschaftsrecht. Das materielle Liegenschaftsrecht ist hingegen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Energieeinsparverordnung

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Die Energieeinsparverordnung wird als Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechts verstanden. Darin wird Bauherren auf der rechtlichen Grundlage der Ermächtigung durch das Energieeinsparungs-gesetz vorgeschrieben, bestimmte bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsener-giebedarf des Gebäudes oder Bauprojektes einzuhalten. Die Verordnung gilt insbesondere für Wohn- und Bürogebäude sowie bestimmte Betriebsgebäude. Die Energieeinsparverordnung wird demnächst durch das Gebäudeenergiegesetz abgelöst.

Makler- und Bauträgerverordnung

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Die Makler- und Bauträgerverordnung ist eine Rechtsverordnung, die im Gewerberecht bestimmte Vorgaben zum Schutz des Erwerbers bei einem Bauträgervertrag vorschreibt. Dies bezieht sich auf die Absicherung von Kundengeldern (§§ 2 bis 4 MaBV). So darf ein gewerblicher Bauträger nur dann Kundengelder entgegennehmen, wenn ein rechtsgültiger Vertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen wurde, die Sicherung der Lastenfreistellung erfolgt ist und eine behördliche Baugenehmigung erteilt wurde (§ 3 Abs. 1 MaBV). Weiterhin dürfen die Gelder vom Erwerber nur für das betreffende Projekt verwendet werden und müssen zudem abgesichert sein. Zahlungen erfolgen grundsätzlich entsprechend dem Baufortschritt. Auch müssen die vom Erwerber geleisteten Zahlungen im Sinne der getrennten Vermögensverwaltung (§ 6 MaBV) von den privaten Geldern des Bauträgers strikt getrennt werden. Wenn die benannten Voraussetzungen nicht sämtlich erfüllt sind, hat der Bauträger aber die Möglichkeit eine umfassende Bürgschaft zu stellen (§ 7 Abs. 1 MaBV). Diese Bürgschaft soll alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr seiner eingebrachten Vermögenswerte absichern. Allerdings wird eine Fertigstellung des Bauprojektes durch die Bürgschaft nicht garantiert. Vereinbarungen zwischen Bauträger und Erwerber sind zudem nichtig, wenn sie von den Vorgaben der MaBV abweichen (§ 12 MaBV).

Wohnungsvermittlungsgesetz

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Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Wohnungsvermittlungsgesetz) ist ein Bundesgesetz, das die Tätigkeit von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum regelt. Es enthält Regelungen zum Tätigwerden eines Maklers, zur Zulässigkeit und Höhe der Provision sowie Formvorschriften für Wohnungsangebote. Seit 1. Juni 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Danach gilt verpflichtend, dass derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Immobilienmakler beauftragt hat.

VOB/B

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Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, abgekürzt VOB/B, ist ein durch Auftraggeber- und Auftragnehmerverbände gemeinsam entwickeltes und fortgeschriebenes Klauselwerk, das zur Verwendung als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) für Bauverträge gestaltet wurde. Die VOB/B ist einer von drei Teilen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Der Gesetzgeber privilegiert die VOB/B in § 310 Abs. 1 Satz 3 BGB hinsichtlich der Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen. Sie wurde insbesondere geschaffen, um das Fehlen bauspezifischer Regeln im Werkvertragsrecht des BGB auszugleichen. Die VOB/B gilt für Bauverträge der öffentlichen Hand verpflichtend, kommt aber auch bei privaten Bauverträgen zur Anwendung. 

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Immobiliengesetze von
Dipl.-Jur. Univ. Paul Tihor 

 

 

Das vorliegende Fachbuch enthält neben einer grundlegenden Einführung auch ein Kurzwörterbuch für die wichtigsten Begriffe aus dem Bau- und Immobilienrecht sowie die vollständigen Gesetzestexte.

 

Der Autor zählt zu den renommierten Experten der Bau- und Immobilienwirtschaft. Nach Abitur und Studium der Rechtswissenschaften zum Diplom Juristen an der Ludwig-Maximilians-Universität in München, trat er bereits früh in die Immobilienwirtschaft ein. Er war langjährig bei einem der größten Baukonzerne Europas, einer deutschen Großbank im Immobilien-Fondsmanagement sowie einem namhaften Family Office aus Süddeutschland tätig. Mit zwei nebenberuflichen Studiengängen, welche er an der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg zum Immobilienwirt (Diplom VWA) und an der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg zum Diplom Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, abschloss, ergänzte er seine Berufsbildung. Seine langjährigen Erfahrungen hat er zudem mit einem Aufbaustudiengang zum "Certified Real Estate Asset Manager (DIA)" dokumentiert. Weiterbildung spielt eine wichtige Rolle, deshalb engagiert er sich als Fachbuchautor immobilienwirtschaftlicher Literatur. 

 

Paul Tihor ist persönliches Mitglied der "Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.", besser bekannt unter dem Kürzel "gif" sowie der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. (DVFA). Sein besonderes Interesse gilt dem Themenbereich der Nachhaltigkeit. Dies verdeutlicht er mit seinem Engagement bei der DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.

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Eine ganze Reihe von Gesetzen beschäftigt sich mit der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auf dieser Webseite stellen wir Ihnen wichtige Gesetzesquellen vor.
Autor der Buchreihe Bau- und Immobilienrecht
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Paul Tihor
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